Qué hacer si el inquilino no se va

Si buscas qué hacer si el inquilino no se va, lo primero es comprobar si el contrato sigue vigente, si ya se ha extinguido, si existe impago o si la permanencia se ha tolerado de un modo que pueda generar dudas sobre la tácita reconducción. No todo caso equivale a ocupación sin título ni debe calificarse como “okupa”.

Como regla práctica, el propietario debe revisar el contrato y las comunicaciones enviadas, reunir prueba de la extinción o del incumplimiento, no actuar por su cuenta cambiando cerraduras o cortando suministros y valorar cuanto antes una reclamación formal ajustada al caso. El cauce concreto dependerá de la documentación y de la situación posesoria real.

En España, el supuesto más habitual es el del arrendatario que no entrega la posesión al finalizar el contrato o tras un incumplimiento relevante. Ahí conviene distinguir entre las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo pactado en el contrato y las consecuencias procesales si finalmente hay que acudir a los tribunales.

Qué hacer si el inquilino no se va: lo primero que conviene comprobar

Antes de reclamar, conviene verificar qué título tenía el ocupante y en qué momento se encuentra la relación arrendaticia. No es igual un contrato aún en vigor que un contrato extinguido por transcurso del plazo, ni un supuesto de impago que uno de permanencia consentida durante meses.

• Fecha de inicio, duración y prórrogas legales o pactadas.
• Si se notificó correctamente la voluntad de no continuar.
• Si existen rentas impagadas u otros incumplimientos relevantes.
• Si ha habido entrega de llaves o algún acto claro de restitución de la vivienda.
• Si el propietario aceptó pagos después de la extinción, porque puede ser un dato jurídicamente sensible.

Si hay incumplimiento del arrendatario, el artículo 27 LAU contempla la resolución del contrato en determinados supuestos, entre ellos la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas. Pero si el problema principal es la falta de entrega de la posesión al terminar el arrendamiento, habrá que analizar además cómo quedó documentada esa finalización.

Cómo distinguir entre contrato vigente, contrato extinguido y permanencia sin título

La primera gran cuestión es si el arrendamiento sigue vivo o no. Si aún está vigente, no procede tratar la situación como una simple ocupación sin título. Si se ha extinguido y no se entrega la vivienda, ya puede plantearse una recuperación posesoria acorde con ese fin del contrato.

También hay que tener cuidado con la tácita reconducción. El artículo 1566 del Código Civil puede entrar en juego si, terminado el arrendamiento, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador. No opera de forma automática en cualquier permanencia: habrá que valorar si existió tolerancia, aceptación de rentas y en qué condiciones.

Por eso, no todo arrendatario que sigue en la vivienda pasa a ser sin más un ocupante sin título. A veces habrá un contrato extinguido con falta de entrega de llaves; otras, un impago con permanencia; y en otros casos podrá discutirse si hubo una nueva relación posesoria o una mera tolerancia temporal.

Qué documentos y pruebas conviene reunir antes de reclamar

Para recuperar vivienda alquilada con seguridad jurídica, la prueba es esencial. Cuanto mejor documentado esté el fin del arrendamiento o el incumplimiento, más clara será la posición del propietario.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Comunicaciones de preaviso, requerimiento al inquilino o negativa a prorrogar.
• Justificantes de impago, extractos o recibos.
• Mensajes, correos o burofaxes sobre la fecha de salida y la entrega de llaves.
• Inventario, estado de la vivienda y cualquier incidencia posterior a la extinción del arrendamiento.

Además, conviene evitar ambigüedades. Si el propietario recibe cantidades después de la fecha de finalización, es importante analizar cómo se imputaron y qué se dijo al aceptarlas, porque puede afectar a la interpretación del caso.

Cuándo puede valorarse una reclamación judicial para recuperar la vivienda

Si no hay entrega voluntaria de la vivienda, puede ser necesario acudir a una reclamación judicial. La acción concreta habrá que valorarla según el supuesto: desahucio por falta de pago, desahucio por expiración del plazo o, si el título ya no existe o no resulta aplicable, otra acción de recuperación posesoria.

En materia arrendaticia y posesoria, el artículo 250.1 LEC recoge varios supuestos que pueden sustanciarse por los cauces del juicio verbal, pero no conviene formular soluciones automáticas sin revisar antes el contrato, la extinción y la posesión efectiva.

En la práctica, suele ser recomendable realizar antes un requerimiento fehaciente para dejar constancia de la extinción o del incumplimiento y de la exigencia de entrega de la vivienda, aunque su alcance concreto dependerá del caso y de la estrategia procesal que se adopte.

Errores frecuentes del propietario que pueden complicar el caso

• Actuar de hecho: cambiar la cerradura, entrar en la vivienda o cortar suministros puede generar nuevos problemas legales.
• Confundir arrendamiento con ocupación: no todo ocupante que permanece tras el contrato debe recibir la misma calificación jurídica.
• No documentar la extinción: si no se acredita bien el fin del contrato, la reclamación puede complicarse.
• Aceptar pagos sin cautela: puede abrir debate sobre la continuidad de la relación o sobre una eventual tácita reconducción alquiler.
• Esperar demasiado: la tolerancia prolongada puede dificultar la estrategia de recuperación de la posesión.

Conclusión: siguiente paso razonable si el inquilino no entrega la vivienda

Ante un arrendatario que sigue en la vivienda, el criterio más prudente es claro: revisar contrato y comunicaciones, acreditar la extinción del arrendamiento o el incumplimiento, evitar actuaciones unilaterales y valorar con un profesional cuál es la acción adecuada para recuperar la posesión.

En otras palabras, si te preguntas qué hacer si el inquilino no se va, la respuesta no pasa por forzar la salida, sino por encajar correctamente el supuesto y preparar bien la reclamación. Una revisión jurídica temprana suele ayudar a evitar errores y a escoger el cauce más sólido.

Si tienes dudas sobre la finalización del contrato de alquiler, la entrega de llaves o la recuperación de la posesión, conviene solicitar asesoramiento individualizado antes de dar el siguiente paso.