Inquilino que no paga ni se va

Cuando un propietario se enfrenta a un inquilino que no paga ni se va, la duda habitual es si está ante un “okupa”. Jurídicamente, en principio, no es así: lo normal es que estemos ante un arrendatario incumplidor dentro de una relación contractual de arrendamiento. Eso sitúa el problema en el terreno del impago de rentas, la posible resolución del contrato y la recuperación judicial de la posesión, no en la ocupación ilegal en sentido técnico por el solo hecho del impago.

En términos prácticos, el propietario puede valorar un requerimiento fehaciente y, si procede, una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidades. Lo que no conviene hacer es actuar por cuenta propia: cambiar la cerradura, cortar suministros o presionar al ocupante puede perjudicar seriamente la posición jurídica del arrendador.

Qué significa realmente tener un inquilino que no paga ni se va

La expresión es coloquial, pero conviene depurarla. Si existe o existió un contrato de arrendamiento, el supuesto encaja, por regla general, en un incumplimiento contractual. El arrendatario deja de abonar la renta o cantidades asimiladas y, además, permanece en la vivienda. Eso no convierte automáticamente la situación en allanamiento de morada, usurpación ni desahucio por precario, que son figuras distintas y con presupuestos diferentes.

Dicho de forma simple: si hubo un título arrendaticio, el cauce principal suele ser el desahucio por falta de pago, acompañado, según el caso, de la reclamación de las cantidades debidas. La estrategia concreta dependerá del contrato, de la deuda, de las comunicaciones ya realizadas y del momento en que se actúe.

Cuándo puede resolverse el contrato por impago de la renta

La referencia básica en España es el artículo 27 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que contempla la posibilidad de resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cantidades cuyo abono haya asumido el arrendatario. A partir de ahí, habrá que revisar qué se pactó, qué mensualidades o conceptos se adeudan y cómo puede acreditarse.

No todos los casos presentan la misma situación documental. Puede haber impago de varias mensualidades, deuda de suministros repercutidos, o incluso pagos parciales que obliguen a precisar con cuidado el saldo pendiente. Por eso, antes de afirmar que procede una resolución del contrato, conviene analizar recibos, transferencias, justificantes y cláusulas contractuales.

Qué pasos conviene dar antes de iniciar una reclamación judicial

Antes de demandar, suele ser útil ordenar bien la información y dejar constancia del incumplimiento. No se trata de demorar la reacción sin motivo, sino de actuar con base documental suficiente.

• Revisar el contrato y comprobar quién firmó, qué renta se pactó y qué cantidades adicionales son exigibles.
• Cuantificar la deuda con detalle, separando rentas, suministros o cantidades asimiladas, si procede.
• Enviar un requerimiento de pago al inquilino por medio fehaciente, si la estrategia del caso lo aconseja.
• Conservar todas las comunicaciones, incluidas conversaciones, correos o mensajes que puedan servir de apoyo probatorio.

En algunos supuestos también habrá que valorar la enervación, es decir, la posibilidad procesal de que el arrendatario evite el desahucio pagando en determinados términos y circunstancias. Su alcance depende de cómo se haya actuado y de la situación concreta, por lo que conviene estudiarlo antes de presentar la demanda.

Cómo encaja el desahucio por falta de pago y la reclamación de cantidades

Si se inicia una reclamación judicial, el cauce habitual será la demanda de desahucio por falta de pago, normalmente dentro del marco procesal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para este tipo de procedimientos. En muchos casos puede interesar acumular la reclamación de rentas impagadas, de forma que el propietario solicite tanto la recuperación de la vivienda como el abono de las cantidades debidas.

En la práctica procesal, el artículo 440 LEC y concordantes tienen relevancia en la admisión y tramitación de este tipo de demandas, incluyendo el requerimiento al demandado y los posibles efectos de su actuación procesal. Aun así, la manera en que se articule la demanda y lo que pueda reclamarse dependerá de la documentación disponible y de la situación del expediente.

Qué errores debe evitar el propietario para no perjudicar su posición

Uno de los errores más frecuentes es intentar resolver el problema de hecho, sin cauce legal. Aunque la frustración sea comprensible, hay actuaciones que pueden generar riesgos añadidos:

• Cambiar cerraduras o impedir el acceso a la vivienda.
• Cortar agua, luz o gas para forzar la salida.
• Retirar bienes del inmueble sin cobertura legal.
• Enviar mensajes amenazantes o ejercer presión personal.

Tampoco conviene improvisar la reclamación con cifras poco claras o comunicaciones ambiguas. En asuntos de arrendatario moroso, una buena preparación documental suele influir tanto en la solidez de la demanda como en la capacidad de reacción frente a la defensa de la otra parte.

Qué documentación conviene reunir y cuándo buscar asesoramiento

Para valorar correctamente una acción de desahucio por falta de pago, conviene reunir al menos la siguiente documentación:

• Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexos o prórrogas.
• Justificantes de pagos anteriores y meses impagados.
• Relación detallada de rentas y cantidades debidas.
• Requerimientos fehacientes y demás comunicaciones con el arrendatario.
• Documentación de titularidad del inmueble, si resulta necesaria para la reclamación.

Buscar asesoramiento temprano suele ser especialmente útil cuando hay dudas sobre la deuda exacta, sobre la vigencia del contrato, sobre posibles pagos parciales o sobre cómo redactar el requerimiento previo. Si el propietario actúa con rapidez y con base documental, suele estar en mejor posición para decidir el siguiente paso con criterio.

En definitiva, ante un inquilino que no paga ni se va, lo prudente es tratar el caso como lo que normalmente es: un conflicto arrendaticio por impago y permanencia en la vivienda, que puede exigir la resolución del contrato y la recuperación judicial del inmueble. Antes de actuar por impulso, conviene revisar contrato, deuda y comunicaciones, y valorar una estrategia legal ajustada al caso concreto.